　　一、什么是高评估？

　　（1）高评估大部分情况下是一种谈判方式而不是一种操作方式

　　（2）银行评估系统根据最近最高成交价,最低成交价,成交数量作为主要参考数据,配合房子户型、是否学区、低端等进行估值，一般都会参考链家成交价，一般能评估到成交价的7-9成,评估公司一般会先给一个保守的估值,如果要高评估,其实是评估所查询自己的系统,看看最近最高给过多少的评估值。而做的调整。比如说某小区123平米房子，一个东北向,底层,挡光。一个东南向,高层，观景。后者曾经最高估值800万。前者的最高评估值就可能到800万

　　（3）另外一种情况是在市场较好的情况下,超预期评估,但是一般情况下，会在基础评估的基础上浮动10%已经很高了。

　　所以不存在所谓的花点钱就能高评估这种事情，大部分情况下不同评估机构内部系统中对同一物业的评估价值不同，高评估这种事情更多的是一种销售手段。

办理抵押经营贷款，容易遇到的七个关键问题

　　二、超成贷是什么意思？

　　银行或者机构对于不同类型的物业都会有知道的贷款成数，是不会随便超越的。如果有担保公司（这里的担保公司指的是拥有融资性担保资格的机构，具体看营业执照）参与，出具担保函，那么最高可到评估值的100%放款。

　　三、银行需要什么样的银行流水？

　　1、个人流水

　　（1）流水需要覆盖月还款额的1.5倍以上

　　（2）可以通过夫妻双方流水或者多张银行卡流水累加计算

　　（3）流水不足可以适当补充

　　（4）关于假流水问题，任何银行客户经理都不会接受客户的虚假流水。但是由于部分银行不会对流水进行真伪核实。其实是客户在大家未知的情况下提供给银行的一种情况，当然极少数银行客户经理可能里应外合去做这个事情，但是那肯定是确定客户没有问题，或者利益足够巨大

　　2、企业流水

　　（1）公司对公基本户或者一般户的银行流水明细，基本户只有一个，一般户有很多个，开户许可证许可的是基本户

　　（2）部分企业可以提供公司财务、法人股东的个人流水,但需说明不走公司账户原因

　　个人流水与企业流水可以互相补充,如果做企业经营贷款，借款人本人的个人流水非常高,完全可以弥补企业流水的不足

　　四、资产证明包括什么？

　　（1）有价证券

　　（2）大额存单：指的是定期存款凭单，银行大客户证明

　　（3）信托

　　（4）行驶证

　　（5）理财

　　（6）房产：房产是所有资产里面对于银行来说最看重的东西。无论房产位于中国的哪个角落,但是必须是商品房

　　（7）保险：收益分红类保险

　　其他资产证明一般来说房产是最有说服力也是银行比较看重的，部分银行会要求客户必须有二套房证明

　　五、综合信用评定包含什么？

　　1、银行客户评分：银行系统的客户评分基本决定了客户做贷款的难易程度,很多情况下。碰到银行客户经理要求客户补充资产或者其他材料的问题，基本都是由于客户评分较低。客户的存款,资金流量,征信等都会影响银行客户评分。

　　2、执行记录：有执行无结案基本完蛋

　　3、诉讼记录：需要考虑客户是原告还是被告,属于那种类型的案件,同时还需要诉讼记录。考感到客户的综合实力,但是只要有诉讼，审批难度骤然升高

　　4、查封记录：基本告别银行了

　　5、犯罪记录：有的犯罪记录你在户口本中有所体现,因为徒刑较长时可能将户口迁到监狱

　　6、征信报告是一门学问，征信报告的内容来源于哪里：

　　（1）公积金、社保中心的登记记录

　　（2）与银行资金挂钩的所有资金业务,包含担保人

　　（3）办理银行卡\信用卡\银行贷款时候填写的信息

　　7、失信人记录：告别银行了

　　银行内部有一个客户评分系统,无论在消费贷款还是经营贷款中，如果客户评分较高，可以对流水和资产进行相应的妥协

　　抵押贷款中遇到的七大问题

　　六、消费、经营、项目贷款中可能碰到的疑问？

　　1、消费贷款（一般200万以下）

　　（1）受托支付：1提供发票，2不提供发票。基本必须提供发票

　　（2）购销台同：1部分银行对同一公司作为第三方的次数会有限制，2必须提供,并且需提供企业对公账户

　　消费贷款主要考察客户的流水、征信、资产

　　2、经营贷款（一般200万以上）

　　经营贷款：

　　（1）个人为借款人企业经营贷款：借款人为个人且为企业的法人、股东实际控制人等角色.借款用于该企业经营资金周转的:实际控制人需要提前沟通银行

　　（2）企业为借款人经营贷款：借款人为企业,房产为企业或企业法人。股东实际控制人所有

　　（3）经营性物业贷款：个人或企业有一定规模的写字楼、商铺等经营性物业，并且有稳定的相金来源的情况下。根胞其资产的评估值和租金价格来确定贷款金额

　　企业经营贷款中，要注意一点就是企业需要有资金缺口,如果公司都很完美没有任何资金需求,银行会对客户的真实借款用途产生怀疑

　　3、项目贷款

　　一般项目贷款指的是金额在1亿以上，需要有国资委控股的担保工资作为担保人，或者有国企作为担保人，通过向特定银行发放担保函.银行见担保函即可放款的一种形式。周期较长，收益率较高

　　抵押贷款中遇到的七大问题

　　七、经营性贷款当中关于公司的资料说明：

　　1、企业证件：

　　（1）贷款卡：记录企业贷款记录

　　（2）公司章程：需要在工商局调档查询，上面会盖有工商局的查询章

　　（3）企业信用代码证：三证合一或者五证合一后已经没有了

　　2、经营地址

　　（1）有实际经营地址

　　（2）银行不会要求经营地址必须高大上，但是最起码要看着是经营地址，不要求人员众多，但是最起码有办公桌。

　　（3）营业执照悬挂

　　（4）公司Logo景挂

　　（5）办公桌及部分办公设备

　　（6）大部分银行经营贷款必须到企业实地考察：去企业下户的时候会拍照

　　（7）如借款人信用评分、信较好;流水充足;那么经营地址下户也就是个流程

　　3、新购买一家在经营企业

　　（1）经营类型：一般来说根据客户的贷款金额需要看公司的经营项目,比如说需要100万和1000万以及5000万的公司经营类型肯定不-样

　　（2）经营时间：间越长越好

　　（3）流水：一般带流水的公司都比较贵，并且一般来说都是最近刚准备出售的公司

　　4、购销合同

　　（1）是个财务都会做，根据流水与上下游合同让财务做一下就可以

　　（2）购销合同也叫做上下游合同,就是企业入账(挣钱)和出账(花财务报表。钱)的合同,通过与流水的配合证明公司的经营情况5、财务报表

　　财务审计报告是具有审计资格的会计师事务所的注册会计师出具的关于企业会计的基础工作即计量，记账，核算，会计档案等会计工作是否符合会计制度,企业的内控制度是否健全等事项的报告，是对财务收支、经营成果和经济活动全面审查后作出的客观评价。基本内容包括资产、负债、投资者权益、费用成本和收入成果等。

　　5、审计报告

　　审计报告基本无法作假因为需要会计师事务所承担责任,当然也有审计报告了胆子大的，一般来说如果银行要求提供,潜台词就是说你的资料太假了。知难而退吧。如果企业没问题,直接找个事务所提供就是，就是需要花点钱

　　特别需要注意的是企业经营贷款当中部分银行会要求企业及其企业法人，股东、法人配偶等作为担保人。所以找个公司做实际控制人是有一定难度的。所以需要提前沟通好。